Как продать квартиру с материнским капиталом

Статья адвоката

Якимик Светлана Владимировна

При заключении договора купли-продажи недвижимого имущества обязательно необходимо проверить соответствует ли состояние недвижимого имущества техническому паспорту, имеются ли в передаваемом имуществе самовольные перепланировки, пристройки, надстройки и другие строения на данном земельном участке.

Между ООО А (Продавцом) и ЧУП В (Покупателем) – Истцом был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества и подписан передаточный акт.

В соответствии с п.1.1. договора Продавец обязуется передать, а Покупатель обязуется оплатить и принять в собственность следующее имущество:

• Капитальное строение: Здание деревообрабатывающего цеха.
• Составные части и принадлежности: Встроенный административно-бытовой блок, котельная, рампа, два навеса.
• Инвентарный номер: 00000
• Адрес: г. Иваново, ул. Петрова д.2
• Земельный участок с кадастровым номером: 0000267

Сторонами по договору был подписан акт приема –передачи, а также акт приема-передачи основных средств (объект основных средств):

• Капитальное строение: здание деревообрабатывающего цеха
• Составные части и принадлежности: встроенный административно-бытовой блок, рампа, два навеса
• Инвентарный номер: 00000

В отношении капитального строения с инвентарным номером 00000 произведена государственная регистрация перехода права собственности.

В ходе осуществлении хозяйственной деятельности, Покупателем был обнаружен факт того, что объект недвижимости (капитальное строение), которое было предметом договора купли-продажи недвижимости, является самовольным строительством и, как утверждал Покупатель являлось им на момент передачи.

В соответствии со ст.223 Гражданского кодекса Республики Беларусь самовольное строительство — деятельность лица по созданию или изменению недвижимого имущества путем строительства, реконструкции (пристройки, надстройки, перестройки) капитального строения (здания, сооружения), если она осуществлена.

Так, в ходе проведения технической инвентаризации (после заключения договора купли-продажи и регистрации права собственности истцом) РУП Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру была подготовлена ведомость технических характеристик с указанием на то, что недвижимое имущество с инвентарным номером 00000 имеет самовольные пристройки:

• Кирпичная котельная кв.м
• Кирпичная сушильная камера 30 кв.м
• Сушильная камера 35 кв.м
• Заложен дверной проем
• Пристроена двухэтажная пристройка

Следует отметить, что Покупатель настаивал на том, что при заключении договора купли-продажи Продавец знал, что продает объект недвижимости с инвентарным номером 00000 с наличием самовольных пристроек.

Так, свои доводы Покупатель подтверждал следующими доказательствами.

Проблема в области недвижимости: самовольное строительство

Еще в 2009 году Продавцу государственным органом была запрещена эксплуатация сушильной камеры №1 и №2 (упоминаемыми в ведомостях технических характеристик), т.е. Покупатель утверждал, что Продавец на момент передачи передал ему самовольно пристроенные объекты, расположенные в деревообрабатывающем цехе, т.е. самовольные пристройки имели место быть еще с 2009 года. При этом в техническом паспорте (паспорт 2001 года), который Продавец передал Покупателю в момент заключения договора купли-продажи отсутствуют пристройки, указанные в составленных ведомостях технических характеристик.

Кроме того, утверждал Покупатель: в предмете договора не было указания на площадь передаваемого объекта, стоимость по договору не рассчитывалась исходя из стоимости 1 м.кв, а была договорной за объект недвижимости с инвентарным номером 0000, расположенном на земельном участке 00000.

Проблемы

В акте приема-передачи было указано, что Покупатель не имеет претензий к техническому состоянию передаваемого объекта, технический паспорт на объект недвижимости передан Продавцу.

Таким образом, Покупатель столкнулся с проблемой, которая усложняла его хозяйственную деятельность. Так, он также был оштрафован за использование в хозяйственной деятельности незарегистрированных в установленном порядке объектов недвижимости, а именно с тем, что использовать приобретенные помещения без документов, подтверждающих их безопасность (которые должен был иметь еще при проектировании данных объектов Продавец, у Покупателя отсутствовали.

Решение проблемы

Покупатель принял решение обратиться в Экономический суд с целью установить факт ничтожности заключенного между Продавцом и Покупателем договора на основании ч.2 ст. 223 ГК Республики Беларусь, а именно: лицо, осуществившее самовольное строительство, не приобретает права собственности на самовольную постройку и не вправе пользоваться и распоряжаться самовольной постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

В соответствии со ст. 169 ГК Республики Беларусь сделка, не соответствующая требованиям законодательства, ничтожна, если законодательный акт не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Выводы

В соответствии со ст.21 Законом Республики Беларусь Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь проектирование, возведение, реконструкция, реставрация, капитальный ремонт объекта (за исключением садовых домиков, хозяйственных строений и сооружений, необходимых для ведения коллективного садоводства на земельных участках, предоставленных членам садоводческого товарищества для этих целей) осуществляются на основании разрешительной документации, состав, порядок подготовки и выдачи которой устанавливаются с учетом требований законодательных актов Советом Министров Республики Беларусь, если иное не определено Президентом Республики Беларусь.

Постановление о совершенствовании архитектурной и строительной деятельности в Беларуси

Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.02.2007г. №223 были утверждены некоторые меры по совершенствованию архитектурной и строительной деятельности. В этом Постановлении утверждено Положение о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов. В частности, п.4.4 устанавливает следующие требования при возведении, реконструкции, реставрации или капитальном ремонте на предоставленном земельном участке.

Требования к разрешительной документации

• Решение исполкома о разрешении проведения проектно-изыскательских работ и строительства объекта;
• Разрешение Министерства культуры на работу с историко-культурными ценностями и на разработку научно-проектной документации для реставрационных работ;
• Заключения согласующих организаций;
• Технические условия на инженерно-техническое обеспечение объекта.

Незаконная реконструкция объекта недвижимости

Однако, объект недвижимости (капитальное строение с инвентарным номером № 0000) был подвержен реконструкции (пристройки) без наличия требуемых законодательством документов.

Согласно законодательству Республики Беларусь, лицо, осуществившее самовольное строительство, не приобретает права собственности на самовольную постройку и не вправе пользоваться ею в любых сделках.

Правовые последствия

Несмотря на данные положения закона, ответчик заключил договор купли-продажи объекта недвижимости (капитального строения), подвергнутого самовольной реконструкции.

Объект недвижимости, а именно деревообрабатывающий цех, не мог быть предметом оборота в силу законодательства, поскольку был реконструирован ответчиком без необходимых разрешений. Это привело к тому, что в момент передачи здания деревообрабатывающего цеха оно было самовольным строительством, несущим угрозу жизни и здоровью граждан.

Ничтожность договора

В соответствии с законом, сделка, не соответствующая законодательству, может быть признана недействительной. Именно такой статус истец просил присвоить договору купли-продажи недвижимого имущества, заключенному ответчиком.

## Распоряжение по недвижимости: что говорит суд?
Ответчик не согласился с исковыми требованиями истца, указав на то, что договор купли-продажи недвижимого имущества соответствует законодательству и передаваемый по договору объект зарегистрирован в установленном порядке РУП Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру.
Мнение истца о том, что передаваемый по договору объект недвижимости является самовольным строительством, не соответствует действительности, поскольку объект передавался в состоянии, указанном в техническом паспорте (о чем было указано в договоре купли-продажи недвижимости).
В акте приема-передачи указано на то, что Покупатель не имеет претензий к техническому состоянию объекта, ему переданы все технические паспорта на объекты недвижимости.
## Договор купли-продажи недвижимости
Согласно требованиям статьи 521 ГК РБ, договор заключается в письменной форме путем составления одного документа подписанного сторонами.
Указанный договор соответствует требованиям статьи 67 Закона Республики Беларусь О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, предъявляемым к документу, являющемуся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом.
## Результат рассмотрения дела
Суд отказал истцу в удовлетворении заявленных требований, а именно в удовлетворении требований об установлении факта ничтожности заключенного договора.
Суд указал на то, что п.1. ст. 391 ГК Республики Беларусь граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договора предусмотрена законодательством или добровольно принятым обязательством.
Из передаточного акта следует, что Покупатель подтверждает, что характеристики передаваемых объектов недвижимого имущества его удовлетворяют. Так же передаточным актом покупатель и продавец подтверждает, что передаваемое имущество соответствует условиям договора и претензий по количеству, комплектности и техническому состоянию у Покупателя нет.
Объект недвижимости зарегистрирован в установленном порядке, здание явилось предметом договора купли-продажи, в котором отражены все данные, необходимые для определения отчуждаемого недвижимого имущества.
Доводы истца о том, что передано самовольное строительство признаны несостоятельными, поскольку доказательства о предписаниях об устранении нарушений не имеют подтверждения, так как нарушения относятся к другим помещениям, не к переданному объекту.

Таким образом, истец не подтвердил передачу самовольных строений в момент заключения договора купли-продажи недвижимого имущества.

В удовлетворении исковых требований истца судом было отказано.

Решение экономического суда было обжаловано в Апелляционную инстанцию Экономического суда и Кассационную Коллегию Верховного Суда, оставлено без изменения.

УТВЕРЖДЕНО Постановление совета Белорусской республиканской коллегии адвокатов 12.06.2023 № 05/06

ПОЛОЖЕНИЕ О ПОЛИТИКЕ В ОТНОШЕНИИ ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ

Положение о политике в отношении обработки персональных данных (далее – Политика) разъясняет субъектам персональных данных как и для каких целей их персональные данные собираются, используются или иным образом обрабатываются, а также отражает имеющиеся в связи с этим у субъектов персональных данных права и механизм их реализации.

2. Политика распространяет свое действие на обработку персональных данных:

кандидатов на трудоустройство или заключение гражданско-правового договора;

бывших адвокатов, исключенных из коллегий;

претендентов на прохождение стажировки;

пользователей юридической онлайн-консультации на сайте БРКА;

контрагентов и представителей контрагентов БРКА;

лиц, обратившихся в БРКА с заявлением, жалобой, иным обращением.

2. Цели, объем и основания обработки персональных данных приведены в таблице 1.

3. Персональные данные могут быть использованы организацией в научных или иных исследовательских целях после обязательного обезличивания таких персональных данных.

4. БРКА осуществляет обработку только тех персональных данных, которые необходимы для выполнения заявленных целей и не допускает их избыточной обработки.

5. Организация не осуществляет передачу персональных данных третьим лицам, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами.

БРКА вправе поручить обработку персональных данных от ее имени или в ее интересах уполномоченному лицу на основании заключаемого с этим лицом договора.

Форма реестра уполномоченных лиц БРКА, обрабатывающих персональные данные, утверждается приказом председателя БРКА.

6. Трансграничная передача персональных данных БРКА не осуществляется.

7. Субъект персональных данных имеет право:

7.1. на отзыв своего согласия, если для обработки персональных данных организация обращалась к субъекту персональных данных за получением согласия. В этой связи право на отзыв согласия не может быть реализовано в случае, когда обработка осуществляется на основании договора (например, при реализации образовательных программ) либо в соответствии с требованиями законодательства (например, при проведении контроля либо рассмотрении поступившего обращения);

7.2. на получение информации, касающейся обработки своих персональных данных, содержащей:

место нахождения организации;

подтверждение факта обработки персональных данных обратившегося лица организацией;

его персональные данные и источник их получения;

правовые основания и цели обработки персональных данных;

срок, на который дано его согласие (если обработка персональных данных осуществляется на основании согласия);

наименование и место нахождения уполномоченного лица (уполномоченных лиц);

иную информацию, предусмотренную законодательством;

7.3. требовать от организации внесения изменений в свои персональные данные в случае, если персональные данные являются неполными, устаревшими или неточными. В этих целях субъект персональных данных прилагает соответствующие документы и (или) их заверенные в установленном порядке копии, подтверждающие необходимость внесения изменений в персональные данные;

7.4. получить от организации информацию о предоставлении своих персональных данных, обрабатываемых организацией, третьим лицам. Такое право может быть реализовано один раз в календарный год, а предоставление соответствующей информации осуществляется бесплатно;

7.5. требовать от организации бесплатного прекращения обработки своих персональных данных, включая их удаление, при отсутствии оснований для обработки персональных данных, предусмотренных Законом и иными законодательными актами;

7.6 обжаловать действия (бездействие) и решения организации, нарушающие его права при обработке персональных данных, в уполномоченный орган по защите прав субъектов персональных данных в порядке, установленном законодательством об обращениях граждан и юридических лиц.

8. Для реализации своих прав, связанных с обработкой персональных данных, субъект персональных данных подает в БРКА заявление в письменной форме (а в случае реализации права на отзыв согласия – также в форме, в которой такое согласие было получено) по почтовому адресу: 220005, г.Минск, ул.В.Хоружей, 3.

Такое заявление должно содержать:

фамилию, собственное имя, отчество (если таковое имеется) субъекта персональных данных, адрес его места жительства (места пребывания);

дату рождения субъекта персональных данных;

изложение сути требований субъекта персональных данных;

идентификационный номер субъекта персональных данных, при отсутствии такого номера – номер документа, удостоверяющего личность субъекта персональных данных, в случаях, если эта информация указывалась субъектом персональных данных при даче своего согласия или обработка персональных данных осуществляется без согласия субъекта персональных данных;

личную подпись (для заявления в письменной форме) субъекта персональных данных.

Организация не рассматривает заявления субъектов персональных данных, направленные иными способами (e-mail, телефон, факс и т.п).

9. Удаление персональных данных оформляется и подтверждается актом удаления в случае, если персональные данные содержатся в электронной форме, либо актом уничтожения в случае, если персональные данные содержатся в письменной форме.

Персональные данные, содержащиеся в делах постоянного, временного (свыше 10 лет) хранения и по личному составу, подлежат передаче в архив организации в составе дел.

Персональные данные, содержащиеся в делах временного (до 10 лет) хранения, в архив организации не передаются и по истечении сроков временного хранения подлежат уничтожению в составе дел. В этом случае отдельный акт уничтожения персональных данных не составляется.

Цели, объем и основания обработки персональных данных

Правила пользования сайтом Белорусской республиканской коллегии адвокатов

2. Учётная запись (личный кабинет) адвоката. Правила пользования. 2.1. Для каждого адвоката Республики Беларусь на сайте регистрируется личный кабинет (учётная запись) с указанием следующих сведений: фамилия, имя, отчество адвоката (если таковое имеется), территориальная коллегия адвокатов, членом которой он является, дата и номер выдачи лицензии об осуществлении адвокатской деятельности, форма осуществления адвокатской деятельности (индивидуально, в составе адвокатского бюро, либо в составе юридической консультации), дата начала работы в качестве адвоката и по специальности. Доступ к личному кабинету имеет адвокат, администратор сайта и служба технической поддержки сайта. Учётная запись не может быть зарегистрирована на вымышленное лицо, другого адвоката, либо на лицо, которое не является адвокатом. 2.2. Понятие «адвокат» в настоящих правилах соответствует понятию, закреплённому в Законе Республики Беларусь от 30.12.2011 «Об адвокатуре и адвокатской деятельности в Республике Беларусь». 2.3. Используя сайт в своей профессиональной деятельности, адвокат обязан соблюдать законодательство Республики Беларусь и настоящие Правила пользования сайтом. 2.4. Адвокат несёт ответственность за все материалы, размещаемые на сайте от его имени (с использованием его учётной записи). 2.5. Адвокат отвечает за свою учётную запись и все действия с ней, в том числе за любой ущерб, связанный с использованием кем-либо учётной записи без его разрешения. 2.6. В случае утраты доступа к учётной записи адвокат может получить доступ с помощью службы технической поддержки сайта. Для этого адвокат обязан сообщить сведения, необходимые для подтверждения его права владения учётной записью. 2.7. Адвокат вправе использовать все технические возможности, которые предоставлены ему как пользователю личного кабинета, для размещения на сайте информации о себе, ответов на вопросы пользователей и публикации новостей, комментариев, статей о разъяснении действующего законодательства и т.д. 2.8. Адвокат не вправе размещать на сайте запрещённую информацию (в частности, перечисленную в п.6) и совершать действия, запрещённые Правилами (в частности, перечисленные в п.7). 2.9. Адвокат не вправе размещать на сайте личные данные физических и юридических лиц без их согласия.

3. Учётная запись (личный кабинет) пользователя. Правила пользования. 3.1. Любое лицо, которое пользуется сайтом и не является адвокатом − пользователь − вправе зарегистрировать на сайте свой личный кабинет (учётную запись). 3.2. Регистрируясь на сайте, пользователь соглашается соблюдать законодательство Республики Беларусь и настоящие Правила пользования сайтом. 3.3. При регистрации учётной записи пользователь обязан заполнить окошки, отмеченные красной звёздочкой. Пользователь не обязан сообщать достоверную информацию о себе, однако, её указание предоставит возможность установить обратную связь. Указание действительного адреса электронной почты обязательно для завершения процедуры регистрации пользователя на сайте. 3.4. Пользователь несёт ответственность за все материалы, размещаемые на сайте из его личного кабинета. 3.5. Пользователь отвечает за свою учётную запись и все действия с ней, в том числе за любой ущерб, связанный с использованием кем-либо учётной записи без разрешения владельца. 3.6. В случае утраты доступа к учётной записи пользователь может получить доступ с помощью службы технической поддержки сайта. Для этого пользователь обязан сообщить сведения, необходимые для подтверждения его права владения учётной записью. 3.7. Пользователь не вправе размещать на сайте запрещённую информацию (в частности, перечисленную в п.6) и совершать действия, запрещённые Правилами (в частности, перечисленные в п.7). 3.8. Пользователь не вправе размещать на сайте личные данные иных физических и юридических лиц без их согласия. 3.9. Пользователь размещает на сайте свои личные данные по своему усмотрению (в тексте вопросов либо иным способом). В случае размещения личных данных на сайте пользователь согласен с тем, что указанные им данные являются общедоступными. 3.10. Регистрация пользователей на сайте может быть приостановлена в случае, если такая регистрация будет влиять на эффективность работы сайта.

4. Изменение и удаление учётной записи (личного кабинета). 4.1. Владелец учётной записи может изменить свою учётную запись самостоятельно, либо с помощью службы технической поддержки сайта. Адвокат не вправе изменять сведения о себе, перечисленные в пункте 1.8 Правил и размещаемые на сайте администратором сайта. 4.2. Пользователь может удалить свою учётную запись самостоятельно, либо используя помощь технической поддержки сайта. 4.3. Адвокат не вправе удалять свою учётную запись до момента утраты статуса адвоката. 4.4. Все материалы, опубликованные на сайте от имени или с участием удалённой учётной записи, могут оставаться на сайте и использоваться в соответствии с настоящими Правилами, либо могут быть удалены по усмотрению собственника сайта либо по просьбе автора.

5. Обязанности адвокатов и пользователей при пользовании сайтом. 5.1. Адвокат обязан: соблюдать Закон Республики Беларусь от 30.12.2011 «Об адвокатуре и адвокатской деятельности в Республике Беларусь», Правила профессиональной этики адвоката; поддерживать сведения о себе в актуальном состоянии. 5.3. Адвокаты и пользователи обязаны: соблюдать законодательство Республики Беларусь и настоящие Правила пользования сайтом; соблюдать деловой стиль общения; использовать сайт только в целях, для которых он создан; не выдавать себя за другое лицо, не получать несанкционированный доступ к учётной записи другого лица; не мешать или иным образом противодействовать другим адвокатам и пользователям в использовании сайта в соответствии с настоящими Правилами; не злоупотреблять услугами технической поддержки сайта.

6. Запрет на размещение информации на сайте. Запрещается размещать на сайте информацию, содержащую:

7. Запрет на совершение действий на сайте. При пользовании сайтом запрещается:

Правила работы интернет-ресурса «Бесплатная юридическая онлайн-консультация Белорусской республиканской коллегии адвокатов»

1. Цель создания.

4. Запрет на размещение информации на сайте. Запрещается размещать на сайте информацию, содержащую:

5. Запрет на совершение действий на сайте. При пользовании сайтом запрещается:

Публичная оферта договора купли-продажи

5. Оплата товара 5.1. Стоимость товара указана на странице товара в разделе «Каталог» https://72holod.ru/catalog/. В случае, если на сайте указана информация, что товара нет в наличии, покупатель до оформления заказа обязан уточнить актуальную стоимость товара у менеджера по телефону 8(3452)568-800. 5.2. Продавец имеет право в одностороннем порядке изменить цену на любой товар. 5.3. При выставлении счета на оплату товара стоимость товара действительна на дату выставления счета и может быть изменена продавцом по истечении вышеуказанного срока. В случае изменения цены неоплаченного в срок заказа покупатель вправе аннулировать заказ на приобретение товара, либо подтвердить его и осуществить доплату разницы в цене. 5.4. Покупатель вправе оплатить товар любым способом, указанным на сайте в разделе «Оплата» https://72holod.ru/servis/oplata/.

9. Персональные данные 9.1. Продавец вправе запрашивать персональные данные, необходимые для идентификации покупателя. Продавец вправе передавать персональные данные службе доставки. Подробнее об использовании персональных данных можно прочитать в соглашении на обработку персональных данных https://72holod.ru/include/licenses_detail.php 9.2. Продавец вправе информировать покупателя о рекламных и маркетинговых акциях, о поступлении в продажу товара и о его отправке покупателю посредством электронной почты и СМС-рассылок. 9.3. Покупатель вправе отказаться от получения сообщений электронной почты и СМС-рассылок, уведомив об этом продавца по электронной почте. 9.4. Продавец вправе записывать телефонные разговоры с покупателем или его представителем. Покупатель вправе отказаться от записи телефонного разговора, прервав его.

11. Прочие условия 11.1. Соглашаясь с условиями настоящего договора и принимая их, покупатель признает, что полностью ознакомился с текстом договора, понимает его предмет, условия, права и обязанности сторон, а также значение и последствия действий сторон в отношении заключения и исполнения договора. 11.2. Договор не требует скрепления печатями и/или подписания продавцом и покупателем и сохраняет при этом юридическую силу. 11.3. Продавец вправе в одностороннем порядке вносить изменения в оферту и договор. Изменения вступают в силу через после публикации на сайте www.72holod.ru11.4. Факт оформления заказа и полной или частичной оплаты товара считается безусловным акцептом покупателем условий настоящего договора.

Договор-Оферта

ООО "ВольтМаркет" (ИНН 5029213314), в лице генерального директора Терешина В.В, действующего на основании Устава (далее Продавец), публикует настоящий договор, являющийся публичным договором-офертой в адрес как физических, так и юридических лиц (далее Покупатель) о нижеследующем:

Дата публикации: 25 апреля 2023 г.

Дата вступления в силу: 25 апреля 2023 г.

Чаще всего материнский капитал — социальную помощь от государства — тратят на покупку недвижимости. Если впоследствии семья планирует переезжать или расширяться, возникают вопросы — можно ли продать квартиру, которая была приобретена на средства маткапитала.

В статье разберем, как это сделать, как избежать рисков, какие документы подготовить и что делать с ипотечной квартирой, купленной с маткапиталом.

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал

Социальная поддержка родителей регулируется:

Недвижимость, приобретенную на материнский сертификат, продавать можно. Но есть нюансы, которые предстоит разрешить при регистрации купли-продажи жилья. Так, родители обязаны предоставить часть квартиры детям. За исполнением этого условия следят органы опеки. Они должны дать предварительное согласие на сделку с участием несовершеннолетних.

Условия продажи квартиры с маткапиталом

Продать жилье с маткапиталом можно, если:

Распоряжение недвижимостью, одним из владельцев которой являются несовершеннолетние, контролируют органы опеки. В случае неправомерного использования материнского сертификата или нарушения прав детей также могут быть привлечены органы прокуратуры.

Сроки продажи квартиры, купленной с маткапиталом

Сроки не ограничены. Вы можете в удобное время продать жилье, купленное на средства материнского капитала.

Основное требование сделки — разрешение органов опеки. Если согласие отсутствует, то нотариус не подтвердит сделку, а Росреестр не оформит передачу прав на имущество новому собственнику.

Как продать квартиру, купленную с материнским капиталом

До продажи необходимо выбрать другое, подходящее для детей жилье, найти покупателей, получить одобрение опеки, оформить сделку, зарегистрировать право собственности.

Поиск недвижимости для детей или компенсации

Недвижимость, которую покупают взамен, должна отвечать условиям комфортной жизни для детей:

Продажа старого и покупка нового жилья происходят одновременно. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи, заверяют его у нотариуса.

Альтернатива доли в другой квартире — денежное возмещение несовершеннолетним с разрешения опеки. Для этого нужен отчет об оценке доли детей. Если опека одобряет денежную выплату, то на несовершеннолетнего оформляют банковский счет для зачисления средств.

При этом деньги на таком счете, включая проценты, должны быть застрахованы в системе обязательного страхования вкладов, а суммарный размер в одном банке не должен превышать предусмотренный размер возмещения по вкладам.

Поиск покупателей на новую квартиру

Многие остерегаются сделок с материнским капиталом, так как если продавец не выделил долю детям или не получил разрешение опеки, покупку могут оспорить.

После того, как вы нашли новое жилье и покупателя и согласовали стоимость, договоритесь о сделке. Желательно внести залог и подготовить предварительный договор купли-продажи. Затем необходимо доказать опеке готовность предоставить доли детям в другой квартире. Если все в порядке, сделку получится завершить в тот же день.

Получение разрешения органов опеки и СФР

Разрешение на продажу недвижимости, в числе собственников которой есть дети до 18 лет, выдают органы опеки. Если объект недвижимости находится в ипотеке, также необходимо одобрение банка. Без согласия банка продать квартиру, находящуюся в ипотеке, не удастся.

Орган опеки разрешает сделку при наличии:

Полный перечень документов, необходимых для получения разрешения, лучше уточнить в конкретном органе опеки и попечительства, так как требования могут отличаться в зависимости от региона.

Согласие или отказ в выдаче разрешения на продажу органы опеки выносят в течение 15 дней.

Оформление сделки

Договор купли-продажи квартиры, доля (доли) в которой принадлежит несовершеннолетнему, обязательно удостоверяется нотариусом. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Для нотариального удостоверения потребуются:

Регистрацию сделки по продаже старой квартиры и покупки новой можно проводить параллельно.

Регистрация права собственности в Росреестре

Документы о регистрации прав на недвижимость обязан направить в Росреестр нотариус — если стороны сделки не возражают против такой подачи. Исключение составляют случаи, когда договор подписан представителем по доверенности, а собственник запретил регистрацию без своего личного участия.

Также участники могут подать документы самостоятельно через МФЦ или банк (услуга электронной регистрации, если в рамках услуги доступна регистрация нотариальных сделок).

Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом

Часто с помощью семейного капитала оплачивают часть ипотечного займа. Сделку в любом случае необходимо согласовать с органами опеки, независимо от того, были выделены доли детям и супругу или нет. Также потребуется согласие банка на такую продажу и на передачу кредитных обязательств покупателю, если стороны выбрали такой вариант.

Далее выбирают способ продажи недвижимости:

Если для погашения займа родители использовали сертификат, нужно подготовить обязательство о выделении долей детям в новой квартире и заверить его у нотариуса.

При этом, срок исполнения такого обязательства не может превышать полгода после снятия обременения с недвижимости. Поэтому жилье, приобретенное на сертификат, реализовать сложнее — процедура возможна только после предварительного согласия органа опеки и попечительства.

Нужно ли платить налог с продажи квартиры

По статье 217.1 Налогового кодекса РФ не нужно уплачивать НДФЛ с доходов от продажи квартиры, если она была в собственности больше минимального срока. Минимальный срок владения квартирой равняется:

Если квартира была с собственности меньше минимального предельного срока, то необходимо будет уплатить НДФЛ в размере 13% от продажной цены. От уплаты налога освобождаются семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми.

Подробнее о налоге с продажи недвижимости

Если цена продажи квартиры меньше, чем 70% от ее кадастровой стоимости в ЕГРН, то для расчета НДФЛ нужно брать 70% от установленной кадастровой стоимости.

Если же цена продажи квартиры больше 70% кадастровой стоимости, то налогооблагаемый доход и налог исчисляются исходя из стоимости, указанной в договоре купли-продажи.

Кроме этого, при определении размера налогооблагаемого дохода можно уменьшить его на налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей или на величину фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на приобретение квартиры. В составе таких расходов учитывается, в том числе, материнский капитал.

Риски продажи квартиры, купленной с привлечением маткапитала

В ходе процедуры предстоит доказать, что в результате такой продажи квартиры не ущемляются имущественные права или законные интересы ребенка. Продажа жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему, без одновременной встречной покупки жилого помещения на его имя является оспоримой и может быть признана недействительной.

Кроме того, если после покупки жилья родители не выполнят условия, на которых орган опеки предоставил разрешение, или не выделят детям соответствующие доли в новой квартире, то такая сделка может быть признана недействительной. Квартиру могут вернуть старым собственникам полностью или восстановить права детей на долю в старой квартире. Покупателям в таком случае должны вернуть деньги.